부동산 뉴스에 조금만 관심이 있는 사람이라면, 최근 강남에서 낮은 실거래가가 찍혔다는것이 증여 혹은 이해관계자 거래 일거라고 말하는 뉴스를 한번쯤은 보았을수 있다.
1. 상속과 증여는 어떻게 다를까?
보통 일반 상식을로 생각하면, 상속은 부모님이 돌아가시면, 사후에 자녀가 그 재산을 물려 받는 것이고, 증여는 살아 계실 때 미리 주는 것. 정도로 알고 있을 것이다. 부동산 세금은 어떻게 다른지 알아보자.
상속과 증여는 기본 공제에서 차이가 있다. 또 세액 계산 방법도 다르다. 상속은 ‘유산세’ 방식을 따르고, 증여는 ‘유산 취득세’ 방식을 따른다. 따라서 납세 의무자, 납부 기한, 납부지 등이 조금씩 다르니 아래 표를 참고해 보자.
| 구분 | 상속 | 증여 |
| 가능횟수 | 1회만 가능 | 10년 단위로 반복하여 공제 가능 |
| 배우자 공제 | 최소 5억 ~ 최대 30억 | 6억 |
| 자녀 공제 | 5천만원 또는 일괄공제 5억 | 5천만원 |
| 계산방식 | ‘유산세’ 방식 | 유산 취득세’ 방식 |
| 납세의무자 | 상속인 | 수증자 |
| 신고 및 납부 | 상속 개시일이 속하는 딸의 말일부터 6개월 이내 | 증여받은 날이 속하는 달 말일부터 3개월 이내 |
| 납세지 | 피 상속인의 주소지 | 수증자의 주소지 |
2. 상속세
먼저 상속세를 자세히 살펴보자.
■상속 공제 기준
| 기초공제 | 2억원 | 기초공제와 인적공제를 합한 금액이 5억원보다 적은 경우, 5억 공제 |
| 인적공제 | ||
| 자녀공제 | 5천만원 | |
| 미성년자 공제 | 1천만원 X 19세까지 남은 연수 | |
| 연로자 공제 | 65세 이상 5천만원(배우제 제외) | |
| 장애인 공제 | 기대여명의 연수 X 1천만원 | |
| 배우자공제 | 최소5억-최대30억원 | 아래 셋중 적은 금액 공제 실제 상속 받은 금액 민법상 법정 상속분 상속공제 한도액 |
| *배우자 공제는 상속재산 가액이 없는 경우에도 최소 5억원을 공제한다. | ||
■상속 재산에 다른 과세 기준
| 상속 금액 | 상속인 | 상속 공제액 |
| 10억원 초과 시 과세 | 배우자+다른 상속인 | 10억 원(배우자 공제 5억+일괄공제 5억) |
| 7억원 초과 시 과세 | 배우자만 있는 경우 | 7억 원(기초공제 2억+ 배우자 공제5억) |
| 5억원 초과 시 과세 | 배우자는 없고, 다른 상속인만 있는 경우(자녀만 있는 경우) | 5억원(일괄공제만 적용) |
따라서 상속세는
1. 기초공제 2억원 + 배우자 공제 + 인적공제
2. 배우자 공제(최저 5억원~30억원) + 일괄공제 5억원
-> 1번,2번과 비교해서 큰 금액으로 상속 공제 금액이 정해 진다.
3. 그 외에 동거주택상속공제, 금융재산 공제등이 있다.
이에 따른 상속 세율은 대략 10%~50%로 부과된다.
3. 상속세
증여세 계산은 아래와 같다.
[증여재산가액 – 증여재산 공제 = 과세표준]
증여재산가액의 기준은 실거래가가 기준이 되면 가장 좋은데, 아파트라고 한다면, 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 증여일 기준 6개월 이전 실 거래가를 조회하여, 해당 금액을 기준으로 한다. 토지 등 매매거래사례가 없다면 감정가액이나, 경공매 낙찰가액, 토지 보상가, 혹은 국세청의 개별 공시지가를 기준으로 한다.
■ 증여재산 공제 4가지
| 배우자 공제 | 6억원 |
| 자녀공제 | 5천만원 (미성년자 2천마만원) |
| 직계존속 | 5천만원 |
| 기타 친족 | 1천만원 |
이렇게 증여재산가액에 공제금을 차감하고 나면, 과세표준 금액이 나오게 되는데, 과세표준금액에서 한번 더 누진공제를 받게 된다.
■ 증여세 누진공제
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 1억원 초과 5억원 이하 | 20% | 1천만원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 30% | 6천만원 |
| 10억원 초과 30억원 이하 | 40% | 1억6천만원 |
| 30악원 초과 | 50% | 4억6천만원 |
이처럼 공제에는 상속이 유리해 보이지만, 최근 종합부동산 중과세가 부과됨에 따라서 나중에 상속할 것이라면 미리 증여하여 중과세를 피하는 분들이 생기고 있다. 그런데, 최근 증여할 때, 주택담보 대출이 있는 상태에서 증여 하는 것을 '부담부 증여'라고 하는데, 특수관계(가족, 배우자나 직계존비속) 사이의 부담부증여를 ‘증여’로 추정하게 되면, 대출 금을 포함해서 증여세를 추징 하므로, 부담부 증여를 증명하는 객관적인 서류를 잘 준비해서 소명 해야 할 것 이다.
와....10억원 이상은 40%, 30억이 넘어가면 50%가 증여세라니... 부모에게 물려받아도 절반은 나라에 줘야 하는거다.. 우리나라는 이미 소득이 발생할 때 소득세를 내는데, 증여할때 또 세금을 내야하니, 이중과세라고 부자들이 세금을 많이 낸다고 불만을 토로하는 것이 조금은 이해가 되기도 힌다.
상속액이 5억이 넘지 않으면, 보통 상속세는 안 나오는 것 같으나, 상속 금액이 좀 될것 같다 생각이 들면, 미리 전문 세무사와 상담을 받고 준비해 놓는 것이 현명한 준비를 할 수 있는 방법이겠다.
이렇게 물려줄 재산을 많이 이룰 때 까지,
화이팅!